① 住宅专项维修资金使用流程
IDI潜在的工程质量缺陷保险
补充完善现有住宅质量保证体系
IDI工程质量潜在缺陷保险是近年来国内工程保险领域的创新质量保险,是国家利用保险机制补充和完善现有住宅质量保证体系的重要尝试和探索,可以有效防范和解决各种住宅质量潜在缺陷的风险。到目前为止,IDI保险已在北京、上海、深圳、广州等十多个重点省市开展试点工作。
IDI潜在的工程质量缺陷保险
是指在保修范围和保修期内,因潜在质量缺陷风险造成的建筑物损坏、维护、重建和重置费用而发生的保险。保险由开发商投保,保险公司将在赔偿责任范围内履行保险标的物的物质损失赔偿义务。
作为一种全新的工程质量保险,IDI保险在保险期限、保障范围和风险管理服务方面具有保险特点,使其在实际住宅质量缺陷中发挥重要作用。
一、保障范围和保险期限
《根据《建设工程质量管理条例》,住宅主体工程维修期为50年,屋面防水、保温、保冷工程为5年;电气排水管道和设备装修工程为2年。根据上海市建筑科学院相关检测数据的统计分析,国内学者得出结论,住宅缺陷维修费用的时间分布主要集中在完工后10年内,10年内相关质量缺陷数量基本呈逐年下降趋势。
IDI保温防水工程保险期为5年,装修工程保险期为2年,基础和主体机构工程保险期为10年。保障范围和保险期可以有效满足业主对住房质量缺陷的保障需求。
此外,通过保险索赔机制,业主发现质量问题后可以直接向保险公司提出索赔,由保险公司核实,属于保险赔偿范围,可以直接赔偿,缩短维护过程;避免资金申请过程多、速度慢,避免责任推诿,减少纠纷。也有利于物业管理公司与业主建立新的合作关系。
二、质量风险管理
从质量风险管理服务的角度来看,与住宅专项维修资金的事后补救处理原则相比,IDI保险更注重防患于未然,即引进专业质量风险管理服务机构参与工程质量风险管理。通过覆盖建设项目整个生命周期的质量风险管理服务,IDI保险能有效防范和应对各种质量风险,加强现有工程质量保证体系,有效保障工程质量安全,保护业主合法权益。
综上所述,针对国内住房领域存在的各种质量缺陷,住房专项维修资金制度存在一些缺陷,无法及时有效地解决业主面临的实际住房质量问题。IDI保险的出现为现有住宅质量保证体系提供了新的解决方案和优化机会。
今年两会期间,全国政协委员、内蒙古自治区住房和城乡建设厅副厅长揭新民提出对于新建住宅项目,保险I将逐步实施DI保险。对已交付使用并缴纳维修资金的住宅工程,维修资金为IDI保费。可以预见,未来将伴随着IDI进一步扩大了工程质量潜在缺陷保险的市场应用,其保险保障作用将更加明显。IDI保险技术和管理服务也将更加完善,从而不断优化和完善现有住宅质量保证体系。
② 如何使用房屋维修基金?
2007年《住宅专项维修资金管理办法》对维修资金的使用规定如下:
第二十一条
住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,涉及尚未售出的商品房、非住宅或者公共住房的,开发建设单位或者公共住房单位应当按照尚未售出的商品房或者公共住房的建筑面积分摊维修、更新、改造费用。
第二十二条
住宅专项维修资金转业主大会管理前,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:
(1)物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议;无物业服务企业的,由有关业主提出使用建议;
(二、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
(3)物业服务企业或相关业主组织实施使用方案;
(4)物业服务企业或相关业主持有相关材料,向当地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请支出;其中,使用公有住房专项维修资金的,应当向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请支出;
(5)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或负责管理公共住房专项维修资金的部门审批后,向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知;
(6)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。
第二十三条
住宅专项维修资金转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照下列程序办理:
(1)物业服务企业提出使用方案,包括拟维修更新改造的项目、成本预算、支出范围、危及房屋安全的紧急情况等需要临时使用住宅专项维修资金的处置方式;
(二、业主大会依法通过使用方案;
(三、物业服务企业组织实施使用方案;
(4)物业服务企业持有相关材料向业主委员会提出专项住宅维修资金;同第二十二条第四项;
(5)业主委员会应当按照使用计划审查同意,并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;使用公共住房专项维修资金的,经负责管理公共住房专项维修资金的部门审查同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用计划的,责令改正;
(6)业主委员会和负责管理公共住房专项维修资金的部门向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知;
(7)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。
第二十四条
危及房屋安全等紧急情况,需要立即维修、更新、改造住宅共用部位、设施设备的,按照下列规定列出住宅专项维修资金:
(一、住宅专项维修资金转业主大会管理前,按照本办法第二十二条第四项、第五项、第六项的规定办理;
(二、住宅专项维修资金转业主大会管理后,按照本办法第二十三条第四项、第五项、第六项、第七项的规定办理。
前款发生后,未按规定进行维修、更新、改造的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门可以组织维修,维修费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列出;其中,涉及出售公有住房的,还应当从公有住房专项维修资金中列出。
③ 如何使用房屋维修基金?
维修基金一般为公共设施、社区道路、桥梁、建筑物顶部漏水或外墙漏水等大型工程,由行业委员会报房屋管理局批准。
房屋维修基金的应用范围:
维修基金只能在保修期满后对物业公共部位、公共设施和设备进行大修、更新和改造时使用。具体业主按照投票权确定的标准分摊费用比例;
闲置维修基金时,除购买国债或法律法规规定的其他基金外,禁止挪作他用。
④ 如何使用社区物业专项维修资金?
实施物业管理并成立业主大会的,由业主委员会对维修项目进行现场调查,确认属于业主专项维修资金使用范围后,提出物业专项维修资金使用计划,经三分之二以上业主同意并予以公示;物业管理实施但尚未成立业主大会的,由物业管理企业对维修项目进行现场调查,确认属于业主专项维修资金使用范围后,提出物业专项维修资金使用计划,经三分之二以上业主同意并予以公示;未实施物业管理的,由物业所在地区居民委员会组织对维修项目进行现场调查,确认属于业主专项维修资金使用范围后,提出物业专项维修资金使用计划,经三分之二以上业主同意并予以公示。上述物业专项维修资金使用计划应当在物业管理区域内显著位置公示5天后方可实施。